樓市話山論見：國家出臺物業(yè)新規(guī)，3個新權(quán)益業(yè)主們需知曉

根據(jù)2021年最新實施的《民法典》中有關(guān)于物業(yè)行業(yè)的很多最新規(guī)定，賦予了業(yè)主們3個新權(quán)益，咱們一起來看一看，業(yè)主們需要知曉。

第一：業(yè)主們有權(quán)更換物業(yè)公司。根據(jù)《民法典》中的第二百八十四條規(guī)定：對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。可以看出，就算是開發(fā)商自己的配套的自己的物業(yè)公司，后期業(yè)主不滿意以后也有權(quán)更換，更不用說其他的物業(yè)公司了。這也算是給物業(yè)公司一個警示，在過去，由于物業(yè)公司不管服務(wù)得好還是差，業(yè)主們都拿物業(yè)公司毫無辦法，物業(yè)一樣可以強制收取物業(yè)費。但是《民法典》中的規(guī)定賦予了業(yè)主們更加明確的權(quán)力，業(yè)主們有權(quán)更換物業(yè)，這對于物業(yè)來說已經(jīng)不能再像過去那樣是“鐵飯碗”了。在過去，就算是小區(qū)成立了業(yè)主委員會，就算業(yè)主們通過繁瑣的程序投票更換或者趕走物業(yè)公司，物業(yè)公司也有很多理由賴著不走，因為沒有明確的規(guī)定來管理和懲治物業(yè)公司。

而在2021年之后，業(yè)主們就可以根據(jù)明確的法律法規(guī)來維護自己作為業(yè)主的權(quán)利，如果物業(yè)公司被業(yè)主們投票更換掉的話，物業(yè)再像過去那樣賴著不走就已經(jīng)觸犯法律。

第二：業(yè)主們有權(quán)知道物業(yè)費的明細(xì)和具體用途。在過去，業(yè)主們和物業(yè)公司最大的矛盾除了物業(yè)服務(wù)水平之外，就是關(guān)于物業(yè)費的問題了。就比如某科物業(yè)的這次“咆哮式”服務(wù)收費，就是因為業(yè)主不清楚水費的具體來源和水的用途（小區(qū)很多業(yè)主都有這個疑問），但是物業(yè)也不給具體解釋，只說是公攤面積的用水產(chǎn)生的費用。可以看出，物業(yè)公司收取物業(yè)費不公開透明，物業(yè)費用途不明是業(yè)主們不愿意交物業(yè)費的又一個重要原因。如果物業(yè)公司能夠公示物業(yè)費的明細(xì)以及合理用途，業(yè)主們看到自己交的物業(yè)費除了物業(yè)公司成本和利潤之外，其他物業(yè)費真的用于了小區(qū)建設(shè)和服務(wù)的話，業(yè)主們沒有理由賴著不交物業(yè)費。但是過去很多物業(yè)公司收費本就不合理，物業(yè)費用途也不敢公開，因此也就造成了很多業(yè)主們拒絕交物業(yè)費的現(xiàn)象?，F(xiàn)在根據(jù)《民法典》第九百四十三條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告?？梢钥闯觯诜梢?guī)定下，物業(yè)公司就應(yīng)該將物業(yè)費的收取標(biāo)準(zhǔn)和明細(xì)以及物業(yè)費和公共維修基金的具體用途公布給業(yè)主，業(yè)主們有知情權(quán)。也只有在全體業(yè)主監(jiān)督下，業(yè)主們交的物業(yè)費才能真正地用于小區(qū)的建設(shè)和設(shè)備維修保養(yǎng)之上。這樣也就不會出現(xiàn)過去那樣公共維修基金在業(yè)主不知情的情況下就已經(jīng)稀里糊涂地用完情況，也不會再出現(xiàn)物業(yè)公司光收錢不辦事的情況。如果出現(xiàn)這種情況，業(yè)主們也一清二楚，就可以投票更換掉物業(yè)公司。

第三：小區(qū)公共區(qū)域的收益歸全體業(yè)主所有。其實大家都知道小區(qū)的公共區(qū)域每年都有不少收益，比如大門口和電梯廣告位費、小區(qū)展位費以及公共區(qū)域停車費等等，同時大家也都知道這些收益本就屬于業(yè)主，但是現(xiàn)實生活中只有少數(shù)好物業(yè)公司將這筆收益給業(yè)主發(fā)了福利，有的發(fā)現(xiàn)金，有的發(fā)生活用品。但是更多的物業(yè)公司都將這筆收益當(dāng)成了糊涂賬，一句用于小區(qū)建設(shè)就糊弄過去了。但是現(xiàn)如今根據(jù)《民法典》中的最終規(guī)定，明確指出小區(qū)公共區(qū)域經(jīng)營所得，在扣除經(jīng)營成本之后應(yīng)歸全體業(yè)主所有，這筆收益可以優(yōu)先補充公共維修基金，多余的部分應(yīng)該分配給業(yè)主。其實小區(qū)公共區(qū)域的收益可不是一筆小錢，有的小區(qū)一年這些收益高達(dá)十幾萬、幾十萬甚至上百萬，如果將這些收益用于補充公共維修基金的話，以后業(yè)主們就可以少交甚至不交公共維修基金，這樣可以降低業(yè)主們的生活負(fù)擔(dān)。

《民法典》中關(guān)于物業(yè)的新規(guī)還有不少，其實都是為了改善現(xiàn)在物業(yè)行業(yè)的不合理之處，不僅維護業(yè)主的權(quán)益，也是在維護物業(yè)公司的權(quán)益，都是平等對待。而現(xiàn)在對于業(yè)主來說，他們并離不開物業(yè)公司，物業(yè)公司能夠好好服務(wù)，業(yè)主們非常愿意交物業(yè)費。并不是所有的小區(qū)都是個取消物業(yè)實行自治，因為就算是業(yè)主委員會自治，業(yè)主委員會成員也可能謀私利。所以，對于大部分業(yè)主來說，他們需要的是好的物業(yè)公司、好的物業(yè)服務(wù)以及好的生活環(huán)境，并不是為了取消物業(yè)。針對于業(yè)主們的這種訴求，只有不會不斷出臺物業(yè)相應(yīng)的法律法規(guī)來管理和規(guī)范好物業(yè)行業(yè)，才能讓物業(yè)公司真正地用心服務(wù)好業(yè)主，業(yè)主們享受到了好的服務(wù)也自然愿意交物業(yè)費，這樣物業(yè)公司和業(yè)主就實現(xiàn)了雙贏。

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