樓市話山論見：在泡沫中狂歡的日子，還能有多久？

前不久，各大機構都陸續(xù)公布了2020年12月份的房價數(shù)據(jù)。然而，12月的房價并沒有像很多剛需心中期待的下跌，房價依舊處于上漲趨勢，環(huán)比上漲了0.25%，漲幅較上月收窄0.07個百分點。與此同時，數(shù)據(jù)表明2020年下半年6個月的平均房價全部突破了萬元，也就意味著2020年整體房價已經突破了“萬元大關”。不過對于剛需來說，12月的房價數(shù)據(jù)表現(xiàn)出來的也不全是壞消息，從中我們至少還能得出兩個比較明顯的結論。第一，房價漲幅正在逐漸收縮。說明當前房價正按照調控方向發(fā)展，整體逐漸回歸平穩(wěn)的趨勢，否則按照往年的經驗來看，每年的最后兩個月房價都會迎來比較大的漲幅。第二，一線城市不再作為房價漲幅領跑城市。數(shù)據(jù)顯示，12月房價漲幅前5城市并沒有一線城市，連二線城市都沒有，這說明了以往“房價輪動效應”不再發(fā)揮作用，房價普漲可能性進一步降低。不過真正令人值得注意的，則是北方一些城市的房價。數(shù)據(jù)顯示，納入統(tǒng)計的316個城市中，有148個城市房價出現(xiàn)了下跌，而下跌的城市又以北方城市居多：河南商丘，環(huán)比下跌6.02%；新疆博州，環(huán)比下跌3.74%；河北承德，環(huán)比下跌3.67%；吉林遼源，環(huán)比下跌3.63%；吉林白山，環(huán)比下跌3.42%；黑龍江哈爾濱，環(huán)比下跌3.38%。此外，石家莊、西安、煙臺、張家口、菏澤、連云港等多個北方城市也出現(xiàn)了房價下滑的跡象，下跌城市數(shù)量占比超過70%。

為何北方城市房價會出現(xiàn)這樣一種趨勢呢？筆者認為主要有三個原因。

第一個原因是人口不斷流動導致的住房需求差異。正如經濟學家任澤平所說，房價短期看金融、中期看土地、長期看人口，因此一個地方的房價走勢最終與人口流動有關。如今隨著城市化進程的不斷發(fā)展，每年都有剛畢業(yè)的大學生以及打工者與求職者前往一二線城市發(fā)展，帶來勞動力的同時也增加了住房需求，因此對于一二線城市來說，住房需求在不停增加，因此房價穩(wěn)中有升，而一二線城市中南方城市居多。而與之相對的一些偏遠地區(qū)的北方城市，人口在不斷流失，住房需求減少的同時房價也會受到影響。

第二個原因是樓市調控不斷收緊，房價正回歸理性。事實上，如果仔細對于一下10年前的房價走勢來看，如今房價上漲幅度只能算“微漲”，房價大漲趨勢能夠穩(wěn)定下來主要還是得益于近幾年來樓市的不斷調控與收緊，讓炒房客失去了炒房空間。而如今大量開發(fā)商都活動于三四線及以下的城市，一二線城市調控嚴厲，一些炒房客也將目標轉向為三四線城市或者小縣城，在樓市的不斷調控下，大城市由于各種資源配置齊全，因此整體的抗跌性比較強，而一些偏遠北方城市則缺少相應的資源，因此房價抗跌性比較差。

第三個原因是從宜居的角度上來看，南方城市比較占據(jù)優(yōu)勢。隨著生活品質的不斷提升，人們對于居住質量、居住環(huán)境也有了更高的要求，我們知道，以前北方的重工業(yè)比較發(fā)達，但是給環(huán)境多少造成了一些影響，所以北方經常會出現(xiàn)“霧霾”等天氣。因此從宜居的角度上來看，南方城市比較占據(jù)優(yōu)勢，因此一些購房者也會選擇在南方城市定居。

簡而言之，北方城市出現(xiàn)房價“失守”的跡象，實際上也是南北樓市正在呈現(xiàn)“分化”的征兆，那么這種“分化”未來會持續(xù)下去嗎？答案是否定的，相反，北方樓市的房價走勢，可能不久后會在南方樓市“重現(xiàn)”，目前有兩個趨勢能夠證明。

一、首先是樓市調控依舊在不斷收緊。如今時間已來到2021年，也正好是“十四五”規(guī)劃的第一年，而在去年公布的規(guī)劃大綱中，也提及到了關于未來樓市的發(fā)展問題，字雖少但是含金量巨大：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。從過去的調控歷程中，我們也見識到了調控的威力，就以11月的房價為例，連很多人心中“房價永不會跌”的深圳，經歷了嚴厲的調控之后都出現(xiàn)了下跌，可見一斑。此外，今年還有相應的“限貸令”的出臺，對于個人以及房企的融資進行了約束，限制了流入樓市的資金。以及“三條紅線”的正式落地，房企為了降低自己的負債率，只能選擇多出售一些房產來加速變現(xiàn)，比如進行適當?shù)姆績r下壓或者活動等，需要明白的是，房價“抗跌性強”并不等于“房價一直會漲”。

二、其次是樓市正面臨的“人口斷崖”問題。前不久清華大學進行的“中國經濟與世界經濟論壇上”，中國社科院財經院綜合經濟研究部副主任馮煦明指出，國內存在著“人口世代斷崖”的問題：

以30年劃分人口世代，“90-10后世代”總人口相比“60-80后世代”減少了1.5億人。30年間減少1.5億，這并不是一個小數(shù)字，世界上人口總量超過1億的國家也只有15個左右?？梢?，人口正面臨著越來越嚴峻的形勢。兩個月前任澤平及其團隊曾發(fā)表了名為《建議開放三胎：中國人口報告2020》的文章，里面指出了人口將會在“十四五”期間進入負增長。無獨有偶，從公布的第六次全國人口普查初步數(shù)據(jù)看，同樣也顯示出中國人口已經接近負增長的趨勢。正如上文已經提到過的，“房價長期看人口”，如果人口進入負增長后，同時樓市又呈現(xiàn)房子數(shù)量“供過于求”的話，那么未來房子可能就會面臨“無人接盤”的問題。

簡單總結一下，房價過高、房價增長速度過快，除了讓更多的人買不起房外，對于經濟也造成了一定的影響，但與此同時如果房價下跌過快也對產生一定的風險。因此，最好的方法讓房價趨于穩(wěn)定或者“穩(wěn)中有降”。正如央行原副行長吳曉靈警示的一樣：在泡沫中狂歡的日子不多了，做好潮水退卻后的準備是每個國家、每個人都要面對的現(xiàn)實。

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