樓市話山論見(jiàn)：地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，文旅和康養(yǎng)成房企新突破點(diǎn)

2020年是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生巨變的一年?！叭兰t線”的出臺(tái)讓房地產(chǎn)行業(yè)融資驟然收緊，降負(fù)債和促進(jìn)銷(xiāo)售回款成為了首要任務(wù)。此外，告別了野蠻生長(zhǎng)時(shí)代之后，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到了存量時(shí)代，文旅和康養(yǎng)則成為了房企新的突破點(diǎn)。

金融監(jiān)管力度增強(qiáng)

對(duì)于房企而言，2020年遇到一個(gè)新的變化，同時(shí)也是新的考驗(yàn)。2020年8月份，有關(guān)部門(mén)召開(kāi)會(huì)議表示，將對(duì)房地產(chǎn)融資出臺(tái)“三道紅線”。隨后，在2020年12月31日，央行頒布了《建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度》。其中，制度明確指出了房地產(chǎn)貸款占比與個(gè)人住房貸款占比管理上限。不得不說(shuō)，兩個(gè)制度的出臺(tái)均是體現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)金融監(jiān)管力度增強(qiáng)這一趨勢(shì)。疫情之后，中國(guó)銀根放松，但資金集中流入了房地產(chǎn)行業(yè)。2020年前三季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)了5.6%，增速比2020年上半年提高了3.7個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)用來(lái)住的部分是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，用來(lái)炒的部分是虛擬經(jīng)濟(jì)。而對(duì)屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)要繼續(xù)支持，改善老百姓的居住條件。但是對(duì)于任何的房地產(chǎn)金融炒作現(xiàn)象則需要通過(guò)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制得到解決。因此，涉及到房地產(chǎn)金融的集中度管理則同樣是為了達(dá)到這個(gè)目的，讓更多的資金投向科技創(chuàng)新和實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

文旅地產(chǎn)邁入發(fā)展期

行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代之后，不少企業(yè)在尋求新的增長(zhǎng)基點(diǎn)。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)務(wù)院發(fā)展中心資源與環(huán)境政策研究所副所長(zhǎng)李佐軍認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)面臨著新的發(fā)展格局，房企也將迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。近兩年，政策鼓勵(lì)文旅消費(fèi)、康養(yǎng)消費(fèi)等，其也為房企提供了發(fā)展關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇。此外，房企在布局多元化業(yè)務(wù)時(shí)，也要形成細(xì)分賽道的護(hù)城河。但同時(shí)，房企若進(jìn)入文旅業(yè)，也需要新的玩法。如今，文旅產(chǎn)業(yè)正在邁入高質(zhì)量發(fā)展階段，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)也提出了新要求?！斑^(guò)去的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是通過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)、城市規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、產(chǎn)品規(guī)劃來(lái)實(shí)現(xiàn)的。轉(zhuǎn)型之后，對(duì)于文旅而言更重要的則是內(nèi)容以及運(yùn)營(yíng)的需求?！?/p>

康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)鏈逐步成型

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，傳統(tǒng)的房企面臨的另一個(gè)機(jī)遇是康養(yǎng)。數(shù)據(jù)顯示，截至2020年，中國(guó)的老年人口已經(jīng)達(dá)到了2.55億人次，其為康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。與此同時(shí)，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式、商業(yè)模式、政策紅利都在發(fā)生變化，這也促使了康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)需要與時(shí)俱進(jìn)。中國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)迎來(lái)的新變局。首先，由于我國(guó)人口老齡化的程度在持續(xù)增長(zhǎng)，中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的規(guī)模發(fā)生了變化。其次，目前，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式類(lèi)型較多，但普遍是重開(kāi)發(fā)而輕運(yùn)營(yíng)。最后，盡管各類(lèi)政策不斷出臺(tái)，但實(shí)質(zhì)上養(yǎng)老用地的土地屬性仍然比較稀缺。那么，房企在入局康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)時(shí)需要注意哪些方面？不同于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)離不開(kāi)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，需要逐步形成產(chǎn)業(yè)鏈。養(yǎng)老社區(qū)必須要?jiǎng)?chuàng)需運(yùn)營(yíng)，對(duì)客戶、員工以及服務(wù)上的人流、物流、車(chē)流的動(dòng)線配置均有較高的要求，這是非常精細(xì)化的過(guò)程，應(yīng)該像做芯片一樣做養(yǎng)老社區(qū)。

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